房地产律师解析房屋转包的法律后果
违法分包是违反法律强制性规定的将专业工程或者劳务作业交由他人完成的行为，包括：1、建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，总承包企业将专业工程交由其他单位完成；2、将建设工程分包给不具备相应资质条件的施工企业；3、总承包人将建设工程主体结构的施工分包给其他单位；4、分承包人将其承包的建设工程再分包。
转包是承包人承揽工程后，不履行合同义务将该工程转让于第三人的行为，包括：1、承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人；2、承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人；3、将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行组织管理。
房地产律师：总之 违法分包和转包严重扰乱建筑市场，历来为法律所禁止，但利益驱使和僧多粥少，违法分包和转包比比皆是。《解释》26条将违法分承包人和转承包人定义为“实际施工人”，实际施工人处于建筑市场链的低端，施工纠纷往往由此引发。处理此类纠纷应注意：1、此类施工合同属于无效合同，根据“工程质量高于合同效力”原则，建设工程经竣工验收合格，实际施工人可以请求参照合同约定支付工程价款；2、实际施工人可以对转包人、违法分包人提起诉讼，还可突破合同相对性，向发包人主张权利，由发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任；3、转包人、违法分包人以挂靠费、转包费、分包费、手续费和管理费等名义获取的非法所得，人民法院可以根据民法通则第134条规定依法收缴。
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北京建筑工程律师
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